宅建の保証協会とは？弁済業務保証金と営業保証金の違い

マイホームを買う契約をして手付金を払った直後に、もし不動産会社が倒産したらお金はどうなるでしょうか。そんなときでも、預けてあるお金から決まった額まで払ってもらえるのが、宅建の保証協会と弁済業務保証金の仕組みです。

保証協会に入ると、営業保証金（本店1,000万円）を預けなくてよくなります。代わりに、本店60万円・支店ごとに30万円の分担金を協会に納めるだけで済みます。たくさんの不動産会社がお金を出し合い、保証協会がまとめて供託所に預けるので、1社あたりの負担が軽くなるのです。宅建試験では、お金がだれからだれへ何日以内に動くかと、営業保証金との違いがくり返し問われます。

宅建の保証協会とは？どんな仕事をする団体？

保証協会（正式には宅地建物取引業保証協会）とは、国土交通大臣が指定した一般社団法人です。保証協会のメンバーになることを、法律の言葉で「社員」になるといいます。会社の従業員ではなく、協会の会員という意味です。社員になれるのは宅建業者だけです。

たとえば、新しく街で不動産会社を開くモデルケースを考えてみましょう。ふつうに開業すると、本店だけで1,000万円の営業保証金を供託所に預けなければなりません。その代わりに、少ない負担で開業できる道として用意されているのが保証協会です。現在指定されている保証協会は、全国宅地建物取引業保証協会と不動産保証協会の2つです。どちらも公益社団法人（一般社団法人のうち、公益の認定を受けたもの）です。

試験によく出るのが、1つの保証協会の社員は、ほかの保証協会の社員にはなれないという決まりです。入れる保証協会は1つだけです。また、新しく社員が入ったときや社員が地位を失ったときは、保証協会が直ちに報告します。報告する先は、その社員の免許権者（国土交通大臣か都道府県知事）です。免許権者の考え方は免許で確認できます。保証協会が自分の名前や住所、事務所の所在地を変えるときは、前もって国土交通大臣に届け出ます。

保証協会が必ず行わなければならない仕事は、次の3つです。

• 宅建業者の取引相手などからの苦情の解決
• 宅建士など、宅建業の仕事をする人・しようとする人への研修
• 取引相手の損害を穴埋めする弁済業務

苦情の解決では、社員が資料の提出を拒めるかがひっかけで出ます。たとえば、部屋を借りた人から「約束と違う費用を請求された」と相談があったとします。保証協会は相談に乗り、事情を調べ、社員に苦情の内容を伝えて早く処理するよう求めます。必要なら、社員に文書や口頭での説明や、資料の提出を求めることができます。社員は正当な理由がなければ拒めません。協会は、苦情の申出と解決の結果を社員に知らせます。

上の3つのほかに、任意でできる仕事もあります。社員が受け取った支払金や預り金を返す債務などを連帯して保証する一般保証業務が1つです。工事が終わった物件の手付金などを預かる手付金等保管事業もあります（工事が終わる前の物件は対象外）。全国の業者団体が行う研修の費用の助成もできます。一般保証業務と手付金等保管事業には、前もって国土交通大臣の承認が要ります。

なぜ分担金60万円で済む？弁済業務保証金とは？

なぜ保証協会に入ると、1,000万円ではなく60万円で済むのでしょうか。理由は、自動車保険や友だち同士の旅行の積立と同じで、みんなで少しずつお金を出し合うからです。全部の会社が一度にトラブルを起こすわけではありません。たくさんの会社が少しずつ出し合えば、どこかの会社でトラブルが起きたときの支払いをまかなえます。

ここで、名前が似ていて混乱しやすい2つの言葉を分けておきましょう。弁済業務保証金分担金（略して分担金）は、宅建業者が保証協会に納めるお金です。弁済業務保証金は、保証協会が供託所（法務局などにある、お金を預かる国の窓口）に預けるお金です。後ろに分担金と付くほうが、業者の出すお金だと覚えましょう。

業者が納める分担金の額は、本店（主たる事務所）が60万円、支店（その他の事務所）が1か所ごとに30万円です。

たとえば、本店1つと支店2つを持つ不動産会社で比べてみましょう。自分で営業保証金を預けるなら、本店1,000万円＋支店500万円×2か所で、合計2,000万円が必要です。保証協会の社員になるなら、本店60万円＋支店30万円×2か所で、合計120万円の分担金を納めるだけで済みます。

分担金はいつまでに納める？弁済業務保証金の供託は？

お金がだれからだれへ、いつまでに動くのかは、この分野でいちばんよく出るポイントです。業者が保証協会に分担金を納め、次に保証協会が供託所に弁済業務保証金を預けるという2段階で動きます。

まず、保証協会に入ろうとする業者は、加入しようとする日までに分担金を保証協会に納めます。スポーツジムで、入会の日までに入会金を払っておくのと同じ順番です。「加入してから1週間以内」では遅いので注意してください。

すでに社員になった後で支店などの事務所を増やしたときは、設置した日から2週間以内に、増えた分の分担金（1か所30万円）を納めます。期間内に納めないと、社員の地位を失います。また、分担金は金銭だけで納めます。国債などの有価証券（国や自治体が発行する債券など）では納められません。

次に、分担金を受け取った保証協会は、受け取った日から1週間以内に、同じ額の弁済業務保証金を供託所に預けます。預ける先は、法務大臣と国土交通大臣が定める供託所です。社員である業者の本店の最寄りの供託所ではありません。協会が預けるときは、金銭だけでなく国債などの有価証券も使えます。供託が済んだら、協会が社員の免許権者に届け出ます（業者本人が届け出るのではありません）。

では、これまで自分で営業保証金を預けていた会社が、途中から保証協会の社員になったらどうなるでしょうか。もう営業保証金を預けておく必要がないので、取り戻せます。協会の弁済業務保証金で取引相手がそのまま守られるので、取り戻すときの公告（官報などでお知らせを出すこと）は要りません。

また、宅建業者は契約が成立するまでに、取引の相手（宅建業者を除く）に、保証協会の社員であることを説明します。あわせて、協会の名前・住所・事務所の所在地と、弁済業務保証金を預けている供託所とその所在地も説明します。社員でない業者は、営業保証金を預けた供託所とその所在地を説明します。この説明には、書面を渡す決まりはありません。契約の前に行う説明として、重要事項説明（35条書面）とは？宅建の4つの決まりと記載事項とあわせて押さえておきましょう。

弁済業務保証金の還付はどう受ける？上限はいくら？

不動産会社と取引をして損害を受けた人が、預けてある弁済業務保証金からお金を払ってもらうことを「還付」といいます。だれが、いくらまで、どういう手順で受け取れるのかを順番に見ましょう。

還付を受けられるのは、保証協会の社員と宅建業に関して取引をした人です。ただし、相手が宅建業者なら還付を受けられません。宅建業者は不動産のプロなので、この仕組みで守る相手から外されています。一方、その会社が保証協会の社員になる前に行った取引でも、還付を受けられます。

上限は、その社員が納めた分担金の額ではありません。もし社員でなかったら預けているはずの営業保証金の額が上限です。この枠は、取引相手1人ごとではなく、その社員1社ごとの枠です。協会がすでに認証した額があれば、その分を引いた残りが枠になります。

たとえば、本店1つと支店2つを持つ社員（分担金120万円）から家を買ったAさんが、会社の倒産で1,500万円の損害を受けたとします。もし分担金の120万円までしか払われないなら、Aさんは大損です。実際の枠は営業保証金と同じ2,000万円（本店1,000万円＋支店500万円×2）です。この社員について先に認証された額がなければ、1,500万円は2,000万円の枠に収まります。だから、Aさんは1,500万円全部を受け取れます。相手が保証協会に入っているかどうかで、守られる額は変わらないということです。

還付を受ける手順と、減ったお金を埋める流れは次のとおりです。

1. 損害を受けた取引相手が、受け取れる額について保証協会の認証（払ってよい債権だと認めてもらうこと）を受ける
2. 認証を受けたうえで、供託所に還付を請求してお金を受け取る
3. 保証協会が、国土交通大臣から還付の通知を受けた日から2週間以内に、還付された額を供託所に預けて埋める
4. あわせて保証協会は、その社員に還付充当金を納めるよう通知し、社員は通知を受けた日から2週間以内に協会に納める

試験では、「都道府県知事の認証を受ける」「保証協会から還付を受ける」というひっかけがよく出ます。認証するのは保証協会で、お金を受け取る場所は供託所です。また、複数の人から申出があったとき、協会は取引が成立した順ではなく、認証の申出書を受け取った順に処理します。

還付充当金とは？いつまでにどこへ納める？

還付充当金とは、還付で減った分を、原因を作った社員が後から保証協会に納めるお金のことです。

たとえば、友だち同士の旅行の積立から、自分のキャンセル代を10万円立て替えてもらったら、あとで積立に10万円を戻しますよね。それと同じです。社員のトラブルで弁済業務保証金が減ったら、協会は供託所に同じ額を預けて埋めます。あわせて、その社員（元社員も含む）に、還付された額と同じ額の還付充当金を納めるよう通知します。

通知を受けた社員は、通知を受けた日から2週間以内に、還付充当金を保証協会に納めます。還付が行われた日から数えるのではありません。納める先も、供託所ではなく保証協会です。期間内に納めないと、社員の地位を失います。

還付充当金が納められないときに備えて、保証協会はふだんから弁済業務保証金準備金という積立金を用意しています。準備金を充ててもまだ足りないときは、協会は社員全員に、特別弁済業務保証金分担金を納めるよう通知します。通知を受けた社員は、通知を受けた日から1か月以内に納めます。納めないと、やはり社員の地位を失います。

保証協会の社員でなくなったらどうなる？

還付充当金や、増やした支店の分担金を期限までに納めないと、保証協会の社員の地位を失います。そのあと宅建業を続けるには、どうすればよいのでしょうか。

保証協会の傘から外れるので、自分で営業保証金を預けなければなりません。社員の地位を失った日から1週間以内に、本店の最寄りの供託所に営業保証金を供託し、免許権者に届け出ます。営業保証金を供託しても、失った社員の地位が元に戻るわけではありません。

たとえば、本店1つと支店3つを持ち、分担金150万円（本店60万円＋支店30万円×3）を納めていた社員が地位を失ったとします。この業者は、地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託します。額は、本店1,000万円＋支店500万円×3＝2,500万円です。

社員でなくなった業者や、一部の支店を閉めた（廃止した）業者には、協会から分担金が返されます。試験で問われるのは、このときに公告が要るかどうかです。ここでの公告は、6か月以上の期間を決めて「債権がある人は認証を申し出てください」と知らせることです。

社員の地位を失ったときは、保証協会が6か月以上の期間を決めて公告し、その期間が過ぎてから分担金を返します。期間内に申出がなかった債権は、もう認証されません。これに対して、一部の事務所を廃止したときは公告は要らず、多すぎる分の分担金が返ってきます。

支店を1つ閉めても、その会社は引き続き保証協会の社員です。残りの弁済業務保証金で取引相手は守られるので、公告は要りません。反対に、社員の地位を失うと協会の枠から抜けてしまいます。そこで、払い漏れがないかを確かめるために、協会が公告をします。業者本人が公告するのではない点もよく狙われます。

なお、保証協会そのものが指定を取り消されたり解散したりすることもあります。そのときは、社員だった業者は、公示の日から2週間以内に営業保証金を供託します。

保証協会と営業保証金の違いは？

ここまでの保証協会のルールは、営業保証金とは？供託・還付・取戻しの数字と流れと並べると整理できます。試験でも2つの制度をすり替える問題がよく出るので、次の図で見比べておきましょう。金額は、営業保証金が本店1,000万円・支店ごとに500万円、保証協会の分担金が本店60万円・支店ごとに30万円です。

たとえば、支店を1つ増やす場面で比べてみましょう。営業保証金の業者は、500万円を先に供託して届け出ないと、その支店で営業を始められません。保証協会の社員は、支店を開いてから2週間以内に、30万円の分担金を納めればよいのです。

保証協会は宅建試験でどう出る？

2015〜2025年の13回分の宅建業法とは？何問出る？分野の出題数と勉強法の問題（260問）を分析すると、保証協会からは12問出ています。営業保証金（11問）と合わせると、毎年1〜2問ほど出る定番の分野です。受験予備校が公表した正答率では、12問のうち7問が80%以上、残りの5問も60〜80%でした。多くの受験生が取る問題なので、落とすと差がつきます。

論点ごとに見ると、いちばん多いのが還付と還付充当金（17肢）です。次が分担金の納付と供託（13肢）、その次が保証協会の業務と社員（11肢）です。問題文を読むときは、主語が社員（宅建業者）なのか保証協会なのかに線を引くと、すり替えに気づきやすくなります。

覚える順番は、分担金の額と期限、還付の上限と手順、還付充当金の3つが先です。そのあとに、社員の地位を失ったときと、保証協会の業務を覚えます。

改正反映日

2026年10月23日

法令の基準日

2026年4月1日

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